遭遇阴阳合同该如何处理？ ——《说房网律师直播间》访谈第四期

导语：“说房网”是中国首家房地产教育新媒体视频网站，是一个让经营者和消费者在交易之前充分学习房地产相关知识的平台。本文是《说房网律师直播间》访谈视频第四期的内容实录，本期的嘉宾是中国房地产营销协会副会长，著名房产律师靳双权先生，节目视频可登录土豆网搜索 “说房网”即可观看，也可直接登录说房网观看。

以下为采访实录：　　

主持人：各位观众大家好，欢迎来到本期说房网律师直播间，我是主持人解答，本期栏目的主题是遭遇阴阳合同，应该如何处理，很多经历过房屋交易的人都听说过阴阳合同，在二手房交易过程中，仿佛做低合同价格已成为交易惯例，当逃避国家税收和个人利益之间进行权衡时，选择后者会不会导致您签订的房屋买卖合同无效，很多人都有这样的疑惑，今天我们有幸请到中国房地产营销协会副会长，知名房产律师靳双权先生，围绕二手房交易过程中出现阴阳合同的问题，为您解答相关的法律问题，下面有请我们的靳律师，靳律师您好!

靳双权律师：你好！

主持人：今天第一个问题要问您的是什么是阴阳合同？

靳双权律师：阴阳合同呢实际上是两个合同，双方啊在通过中介成交以后签的这个正式合同呢，叫阴合同，实际上我们日常叫草签的合同，咱们国家为了防止一房二卖，那么要求呢把双方签的这个合同，要输入到电脑上然后进行公示，那么公示以后没有人提出异议，那么将来在过户的时候，就是公示的这个买方和卖方，那么公示的这个合同呢就叫网签合同，也叫阳合同，那么一个是草签合同一个是网签合同就叫阴阳合同，那这阴阳合同他们之间，绝大多数内容都是一样的，只有一条会出现不一样，就是中介呢为了帮助买方少缴一些税，把网签的这个合同的价格，写的和真实的交易价格不一样，低于这个真实交易价格，过户的时候呢，按照这个低的这个价格缴税，那么这个是阴阳合同经常出现的问题。

主持人：那签订了阴阳合同会直接导致整个合同无效吗？

靳双权律师：不能这么认为，阴阳合同并不等于无效，网签的合同也并不等于无效，那么只有那条款就是那个价款，和真实的交易价格不一样的那一价款是无效的，其他的合同内容都是有效的。

主持人：那签订了阴阳合同买卖双方甚至中介，需要承担什么样的责任呢？

靳双权律师：实践当中啊中介为了达成交易，实际上也是为了买方少缴一些税，经常的会促使双方签订这样的阴阳合同，那么这实际上是违反房地产管理的相当规定的，那么房屋管理部门呢，可以对中介进行处罚。

主持人：靳律师卖方如果以买方签订了阴阳合同为由，要解除这个合同那么能否得到法律上的支持？

靳双权律师：那不一定了，因为这个网签合同只是为了公示用的，双方真实的这个合同是真实意思的，那么你不是轻易就能解除的，如果卖方说了你抽逃国家税款不同意，这个按照低的价格进行网签，那卖方这个理由是站得住脚的，但是如果买房说了，那好啊你不同意那我要求把这个网签合同改过来，改成双方真实的这个价格，那如果买方同意的话，卖方就不能解除合同，如果买方不同意，买方说你最开始跟我说的时候，或者签网签合同的时候都已经同意了，那么现在又反悔是不行的，那么如果买方不同意，卖方拒绝往后履行的话，那卖方也是站得住脚的，如果双方这样僵持下去呢，那就会导致这个迟延，如果合同约定有这个总的付款期限，或者是总的合同履行期限，如果这个期限过了以后，那就只能视为由于买方的原因导致迟延，那么按照合同的规定合同的约定，如果迟延导致卖方享有解除权的时候，卖方可以行使要求解除合同。

主持人：假设我们的父母想把房屋过户给自己的子女，是以赠与的方式还是以买卖的方式？

靳双权律师：实践当中也是发生的非常多，很多的这个父母要把房子给孩子，是需要赠与啊还是买卖啊，那他们就会到房屋管理部门去咨询，那么由于赠与和买卖他税相对有一些差异，到最终下来说如果按照这个阴阳合同，实际上就是那个网签合同的价格，按照最低的指导价交，让他有可能是按照这个合同来过户，相对能付的税比较少，因为他要是办赠与的话以前要求得公证，他还要付一笔公证费，然后要赠与的话呢还有一些个就是契税，如果赠与完成以后他的子女将来要在卖房子，还要涉及到很高的个人所得税，所以很多父母将房子想要过户给子女的时候呢，都按照最低的那个指导价进行网签，以买卖的方式进行过户，那么实践当中如果双方发生了争议，那要以双方到底真实的意愿是买卖，还是赠与来确定双方这个法律关系，并不是一定认为双方有这个网签的合同，就一定是买卖关系，这个是不一定的。

主持人：有些买方会提出之前双方草签的合同中，约定好的房屋价格及装修价格，卖方已经知情并同意了阴阳合同的存在，一旦网签时拒绝照此执行，就属于卖方违约那么这样站的住脚么？

靳双权律师：这个是站不住脚的，这个中介一般帮助买卖双方做阴阳合同的时候啊 ，再签正式真实合同的时候，就已经预想到了，所以呢他在草签的时候啊，比如说我这房屋的价格是五百万，我在签草签合同的时候就写房屋总价三百万，装修家电配套设施两百万，总共也是五百万，那么再网签的时候他的价格就写三百万，那么如果买方说了，你在草签的时候你已经同意了，装修价格是两百万，然后这个房屋总价是三百万，那么你现在又说不同意那算你卖方违约，实际上我们要在认真研究一下，双方签的这个草签合同中，总价三百万家电装修算二百万，这合理不合理。

主持人：不合理。

靳双权律师：你算一下你这个电视值多少钱，你冰箱有多少台多少钱，这个大家都知道，这个电视他买的时候可能五万块钱，现在卖的时候呢恐怕也就一千块钱或者两千块钱，所以他里面的装修家电无论如何也折不成两百万，那么就视为双方再签订合同的时候，就已经想好了将来要做阴阳合同，由于啊虽然卖方同意了卖方也签字了，但是由于这个阴阳合同他违法，你并不能说我开始同意你违法了，现在我又不同意了这个就不行，那事实上我卖方我可以说了，我最开始我同意你违法了，现在我又想做一个守法的公民了，我不想配合你违法了，那实际上卖方的这个理由还是能站得住脚的，所以买方并不能说你事先都签了字了，现在又反悔算你买方的责任，但恐怕实践当中法院不是这么认为的。

主持人：有些人啊为了贷款的价格高可能会在网签的时候，提出价格抬高的这样的一个请求，那么这种阴阳合同在法律当中是如何定位的？

靳双权律师：这个实践当中也有但是相对比较少，就是我网签的价格啊，高于草签的价格，他为什么要这么做呢，就是我多贷款，因为银行在批贷的时候，银行审查的时候我要贷你三百万，他的起点比如说我银行是贷你七成还是六成，他的起
点是以网签价为准的，那如果我房屋总价是五百万，但是我写八百万，写八百万我要贷你七成的话，我就能贷你五百六十万，而实际上总价才五百万我能贷你五百六十万，那实际上他把这个网签的价格写很高，就涉嫌骗贷了，但银行又不是傻子，银行要贷你多少钱银行要评估的，你写网签价格写八百万，银行一评估说这房子根本就不值八百万，银行怎么可能贷你五百六十万呢，但是实践当中啊，他有一些银行内部人员勾结，就出了一个虚假的这个评估报告，这样的话有可能网签价格写的很高，所以贷出来很多的钱，那么如果将来买方还不了这个钱了，这个房子总共才值五百万，那我要欠你银行五百六十万，如果将来我这钱不还了，银行你要是想把这个房子卖了，偿还自己的钱，恐怕卖了这个钱还不够还你银行的呢，所以对于银行来讲风险非常大，那么对于买方来讲卖方来讲如果做得话，恐怕已经涉嫌犯罪了。

主持人：靳律师在房屋交易的过程当中，您针对阴阳合同，为我们广大网友们提出一些宝贵的意见？

靳双权律师：阴阳合同呢，实际上是对买方有利的，主要是卖方来讲，我们最好不要配合买方做阴阳合同，他会对卖方来讲产生了一些不必要的麻烦，你比如说你卖给他了，如果说以后国家想要追究他的责任的时候，那事实上是为买方省税了，但是你卖方配合了，你也属于配合买方做违法的事，还有一些情况呢就是有些个特别是外国人，或者是外籍华人，他卖完房子以后啊他要把卖的这个钱，要汇到国外，那人家外汇管理部门一审查，发现你这个房子那个合同上写了是你只卖了三百万，但是 你最终拿到五百万你要汇出五百万，那人家外汇恐怕要进行限制，所以卖方来讲非常风险比较大，还有一些个如果你把这个钱，汇到国外以后人家国外也要收税的，人家国外收税的时候也有可能按照你这个，做底合同价这个合同来收税，所以对于买方来讲风险比较大，但对于卖方来讲风险比较大，但是对于买方来讲也不好为什么呢，你当时写的合同写的价格非常低，但是你在贷款的时候啊，这个卖方如果不配合，卖方不配合不能视为卖方违约，那就导致这个迟延了，或者说卖方即使配合了贷款都办下来了 ，就差过户了，如果卖方想毁约卖方说，你当时那个网签价不对，涉嫌抽逃税款我要求你更改，但你一旦一更改的话，网签就需要撤网签撤撤完了之后在从新做，那贷款也得从新做，这就会耽误很长的时间，如果你合同有一个总的期限约定的话，你相当于做两次，你这个总的期限有可能就超了，一旦超了就视为你买方违约了，所以你违约你恐怕卖方说我要把房子收回，甚至还要追究你的违约责任，那我觉得对于买方来讲虽然省点税，但是这个风险也非常大，所以我就不建议我们在，二手房买卖过程中做这个阴阳合同，还是按照正常的国家规定缴税，这样是对于买方和卖方来讲都是最保险的。

主持人：感谢各位观众朋友们的收看，感谢靳律师宝贵的时间 ，我们下期节目再见！

靳双权律师：再见！

文章来源：说房网

责任编辑：张保军

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