惠兴资本：北京租房市场成交量下滑严重，租金罕见下调

       北京新发地批发市场出现的疫情，给本该复苏的租赁市场浇了一盆冷水。“毕业生都没有回来，带看的客户中，很少是今年刚毕业的大学生。我们现在的带看量，比之前少了30%左右。”房产经纪人李枫(化名)如是说。

　　惠兴资本近日走访发现，北京租房市场明显遇冷，就连热门租赁区域的房源，都较难对外出租。不管是个人房东还是长租公寓企业，都纷纷下调租金价格，吸引租客承租。惠兴资本认为，短期内，北京租赁市场的成交量仍会迅速下降，价格稳中有降。

　　租金议价空间增大 成交量下滑超30%

　　一般来说，每年春节过后和高校毕业季，都是租赁市场的传统旺季，成交量和成交价格会小幅上涨。但因为疫情，今年的两大租赁旺季受到不小的冲击。

　　位于北京朝阳区东四环外的十里堡，往年都是热门租赁区域，但如今却面临着客源减少、房源出租难的问题。

　　一家大型房产中介公司十里堡门店的经纪人李枫说：“6月份本是毕业生租房比较多的时候，但受疫情影响，毕业生都没有回来，带看的客户中，很少是今年刚毕业的大学生。我们现在的带看量，比之前少了30%左右。”

　　客源的减少，导致房租议价空间有所加大。李枫向惠兴资本推荐了三套5000元/月左右的两居室房源，称“房东都是诚心出租，价格可以商量，下降几百元/月不成问题。”

　　一位房东正在对外出租一套两居室房源，价格为4500元/月左右，李枫称，这套房子空置了很久，房东着急出租，挂牌价在十里堡区域属于很低的价位。即便如此，这名房东仍对惠兴资本说：“现在房子不好出租，想租的话，我最低可以降到4000元/月。”

　　陈晓(化名)是一家小型长租公寓企业的员工，他告诉惠兴资本，他们公司在十里堡的房源一直不愁租，但今年的行情出现逆转，租房的人明显减少。公司一套紧邻十里堡地铁的两居室正在出租，该房源去年的租金是6000元/月，现在挂牌价为5500元/月，但即使这样也没能租出去，已经空置了一个月。

　　“公司每个月都要给房东付租金，为了减少亏损，挂得价格就低一些，希望尽快租出去。如果租客能够尽快签约，租金还能下调200元-300元/月。”陈晓说。

　　租金同比下跌超7% 长租公寓优惠力度加大

　　疫情对租赁市场的影响持续显现。李枫称，十里堡两居室的租金价格比去年至少要低300元/月，如果房东不降价，就只能空置。陈晓称，他们公司在姚家园区域有不少出租房源，由于距离地铁较远、客源减少，该区域原本6000元-7000元/月的两居室，普遍出现800元-1000元/月的降幅。

　　“我的一位租客租住在姚家园区域，租金在2000多元/月，房租到期前，我主动提出给她降200元/月，但租客还是不满意，仍想退房。我们现在就想留住客户，因为空着损失更大。”陈晓说。

　　值得一提的是，近些年在一二线城市壮大起来的长租公寓企业，曾被指责推高租赁市场价格，但如今也纷纷降价促销，加大租房优惠力度。

　　2019年，刘斌(化名)从某头部长租公寓企业租下一套位于朝阳区的两居室，租金为5500元/月。在今年6月底到期前，该长租公寓的管家主动联系刘斌称，公司推出优惠力度很大的续租活动，租客只要续签1年，首月租金打5折，从续租的第3个月起，每月返还25%的租金，连续返还10个月。刘斌称，本以为今年租金会涨价，居然还便宜了，所有优惠算下来，相当于免了3个月租金，就果断续租。

　　惠兴资本注意到，6月份，蛋壳公寓推出多项优惠活动，部分房源首月租金4.9折，住满1年可优惠2个月租金，针对毕业生，最高可以免租3个月，再送免费换租。自如推出“海燕计划”，除了送搬家券外，还联合众多企业推出“捆绑福利”。

　　据惠兴资本了解，长租公寓企业当前的空置率有所抬升，为此，它们一方面对拿房成本低的房源加大招租优惠力度，提高出租率，另一方面，针对拿房成本高的房源，劝说业主降低价格，减少亏损。

　　疫情阻碍市场复苏 租金稳中有降

　　此次租金普遍下调的原因显而易见，主要与疫情和整个宏观经济运行有关，疫情影响经济正常运行，租客当前收入或者对未来的收入预期发生改变，会有意无意地减少住房支出，进而引起租金价格下降。 

　　另外，惠兴资本分析，包括北京在内的不少城市，前几年的租金价格上涨过快，提前透支了租赁群体的支付能力，一旦经济出现风吹草动，租赁市场就会受到冲击。

　　北京租赁市场成交量短期内可能会迅速下降，价格稳中有降，中长期来看，疫情对北京租赁市场的影响未消除，租金上涨动力不足，可能会继续保持稳中有降的态势。

　　“一场疫情，将春节后租赁旺季和毕业季租赁旺季都冲没了，但接下来的市场如何走，还是较难做出准确判断，现在关键看疫情的变化。”惠兴资本说。

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