炒房客"哭了"!北京房价真降了:首付跌没了!更有760万房产,挂牌两月骤降170万…

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  今年的楼市有点冷,据社科院的一份权威报告,四大一线城市北上广深,除深圳房价独自持续上行,北京、上海、广州等城市继续调整。  其中,北京房价下调速度要快于其它一线城市。与2017年4月最高点相比,2019年11月北京房价约下跌了18.5%。  北京房价真降了!而且降幅还不小!  12月27日,中国社科院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月度分析报告》,报...

  今年的楼市有点冷,据社科院的一份权威报告,四大一线城市北上广深,除深圳房价独自持续上行,北京、上海、广州等城市继续调整。

  其中,北京房价下调速度要快于其它一线城市。与2017年4月最高点相比,2019年11月北京房价约下跌了18.5%。

  北京房价真降了!而且降幅还不小!

  12月27日,中国社科院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月度分析报告》,报告显示,2019年11月核心城市房价平稳回调,房价波动性进一步降低。同时,报告认为,随着政策走势的进一步明确和房价总体波动性的降低,2020年初房地产市场“小阳春”现象或难以再度出现。

  基金君整理了几个要点:

  1、2019年11月核心城市房价平稳回调,房价波动性进一步降低。反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示,2019年11月,核心城市房价比上月下降了0.24%,比上年同月上涨了1.9%。

  这也是2019年8月以来,核心城市综合房价第四个月小幅下降。与2018年同期相比,核心城市房价的波动性显著降低。

  2、二手房成交量继续回落至近三年平均值附近,成交量有所萎缩但并未降至冰点。2019年11月,10大重点城市二手住房成交量指数为138.39,比10月下降了8.62%,与2017年以来的二手房成交量指数月度平均值大体相等。

  可见,下半年二手房成交量虽然持续下降,但仍处于正常值区间。二手住房成交量还远未进入有价无市的“冰冻区”。

  3、自2019年7月以来,一线城市房价走势出现分化,深圳房价独自持续上行,而北京、上海、广州等城市继续调整。

  其中,北京房价下调速度要快于其它一线城市。

  纬房指数显示,由于2019年7月以来一线城市市场走势的持续分化,2019年11月一线城市中深圳房价创出历史新高,北京则进入2017年以来的新低。

  与2017年4月最高点相比,2019年11月北京房价约下跌了18.5%。

  广州的市场走势与北京非常相似,但是波幅要比北京略小。

  上海自2019年5月以来,房价的涨跌幅度相对较小,继续保持平稳调整的态势。

  4、本次深圳房价再度率先上涨,对其它一线城市的房价预期具有一定的正向影响。如果2020年下半年深圳房价涨势延续,其房价上涨态势可能会逐步传导至其它一线城市。

  2020年下半年,一线城市房价稳定难度将加大。如果2020年下半年之前深圳房价涨势消退,一线城市住房市场有望维持总体稳定。

  5、二线城市中,长沙房价水平相对较低,且近一年房价下降约5.99%,居民购房负担也有所减轻。重庆、天津、武汉、石家庄、福州、郑州等城市,近一年房价稳中略降,房地产泡沫扩张得到抑制。

  6、部分城市房价波动性相对仍较大。纬房指数监测显示,苏州、南通、宁波、临沂、唐山、宿迁、洛阳等城市近一年二手房价涨幅在12%以上。其中苏州2019年11月房价环比下降1.74%,短期房价涨势初步得到控制。

  7、中央经济工作会议再次强调要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,要求全面落实“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制。2020年的房地产调控政策主线已经较为明朗,房地产市场借政策真空期进行预热的可能性已经大为降低。

  8、2019年第四季度房价总体稳中趋降,并未出现大幅下调,因而市场累积的反弹动能也很小。综合看,2020年初,房地产市场总体不大可能再度出现明显的“小阳春”现象。

  9、报告认为,随着“房住不炒”及“因城施策”的推进,多数城市房价趋于平稳或稳中有降,这也有利于居民住房水平的提高和宏观经济的平稳。但也有部分城市的市场波动性较大,房价仍具备一定的上涨动力。对于这部分城市,应进一步消除房价上涨的潜在动力,促进市场回归理性。

  10、进一步消除房价上涨的潜在动力,促进市场回归理性。报告具体建议措施包括:

  进一步清理部分城市现实仍然存在的住房去库存政策,严格控制城市更新与棚户区改造规模范围,避免扩大短期供求矛盾;

  探索建立限竞房、共有产权房等低价住房供应制度,稳定居民房价预期,避免购房者因房价上涨集中入市;

  进一步推进租购房同权,因地制宜清理购房优先入学、优先落户等不合理政策,逐步建立租购并举的市场体系。

  北京二手房挂牌两个月直降170万!业主仍难出手

  北京楼市的真是状况如何?据第一财经报道,中介小吴说“业主刚来电话,590万就能卖。”,只要诚心买,价格还可以再谈。二十分钟前,该房源报价还是598万。但瞬间降八万并非底限,这套位于北京朝阳区的两居室,挂牌两个月来,已累计降价170万。基金君算了一下,按照这样的数值,业主应该是原来报价760万左右,这几个月降到590万,

  在小吴印象中,以往市场低温时,小户型房价仍较坚挺。但如今,从望京热门小区,到刚需聚集的大望路,二手房直降百万已非孤例。

  在买卖双方的博弈中,业主的心理防线已在下降。据北京麦田成交房源监测数据,11月份买方整体议价幅度为-6.9%,较上个月下滑1个百分点,客户议价空间达到2017年以来最高水平。

  全景财经引用贝壳研究院的数据显示,与去年相比,全国多个城市二手房挂牌均价下跌幅度较为明显。过去一年(2018年11月到2019年11月),25个重点城市有20个城市的挂牌均价出现下跌,甚至有城市的跌幅超过20%。

炒房客"哭了"!北京房价真降了:首付跌没了!更有760万房产,挂牌两月骤降170万… 新消费

  具体来看,青岛二手房挂牌均价跌幅最大,从2018年11月的26713元跌至2019年11月的22203元,跌幅超20%居首;广州位居次席,从37397元跌至31910元,跌幅超17%;郑州位居第三位,从16861元跌至14965元,跌幅超12%。

  首付跌没了!北京房价史上最长熊市?

  据数据宝报道,来看看北京部分楼盘二手房价,随机查询到一个名叫融景城的楼盘,最新二手房价在5万至5.8万之间。而在2017年4月,这个楼盘最高价超过了7.3万每平。按照最新较低价相比,跌幅超过30%。

  相对来说,偏远区域的二手房普遍跌幅较大。贝壳研究院数据显示,截至今年2月份,石景山、通州、大兴等区域二手房价相对2017年高点跌幅均超过15%。考虑到最新价相对二月房价仍有所下跌,这些区域房价跌幅将有所扩大。显然,对于燕郊二手房的投资者来说,他们的百万首付款已经跌光了。而对于北京的部分高杠杆投资者来说,也可能如此。

  文章来源:中国基金报 作者:泰勒

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挂红灯笼贴春联的余丰里民宿,大门紧闭,我们采访了十多家民宿主,他们的店分布在北京、南京、台州、杭州、厦门以及海外日本,有人每月房租成本逼近200万,如果再无订单,活不过一个月;有人投资2000万的店正准备开业,迎面赶上肺炎肆虐,只好就地解散员工。一个业主告诉一条,听到别的行业抱怨被腰斩都心生羡慕,因为民宿是直接业绩挂零。

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余丰里民宿俯瞰

“这个行业垮塌的一幕,我亲眼目睹了”

对民宿创业者金勰来说,这个新年本该是充满希望的:他投资的高端民宿余丰里终于要迎接第一个旺季了。

这个项目位于浙江临海台州府城文化旅游区内,由百年历史建筑“余同丰”当铺和六十年历史的老仓库建筑群改建而成。改建过程花了四年,只设计费就将近200万,最终改造成本2000万。

2019年8月,台风利奇马登陆,临海是全国受灾严重的地区,整个市被淹。尽管余丰里选址在地势高位,店里也有半米深的积水,书籍、家具、电器、供电设备都损毁严重,重新整修又花了上百万。

金勰在台风过境后一片狼藉的余丰里

春节前,余丰里终于被恢复到营业状态,小年之后,金勰和员工一起,陆续给店里挂上了喜庆的红灯笼,贴了窗花。房间在线上已经预定出八成,这意味着长假期间,三十多间客房肯定是全满的,大家都以为终于历尽波折,熬到了丰收的时候。

不对劲的信号大约从1月21日开始,那天,零星有客人希望退单。前一天晚上,钟南山院士接受央视采访,明确表示新型肺炎存在人传人的现象。好在临海毕竟和武汉有一定距离,行程受到影响的客人还是少数。

余丰里的退款订单

可惜坏消息并没有因为人们的乐观而停止。

1月23日,武汉正式封城,全国各地的人都陆续开始意识到疫情的严重性,退单请求变得越来越多。24日,携程宣布酒店类产品全部无损退款,同一天,当地政府出台文件要求景区、酒店等相关行业关门歇业。

为了积极配合这个决定,来不及思量和反应,金勰和店员主动给还没取消订单的客人打电话沟通,完成了所有退款。除夕夜,他解散了20多名员工,只留下一人和他一起在店里值班,就这样过了最难忘的一个新年。

和金勰不同,Davy经营的是一个城市艺术民宿品牌,名叫掌宿,在北京和南京运营着超过200套精装客房。

掌宿民宿的厨房提供电器、厨具、调味品

考虑到春节主要是家庭出游,对厨房的使用需求高,他们刚刚采买了大量厨房电器、厨具、餐具,还对房源做了集中修整。

掌宿的员工大多是外地人,节前,Davy一一和大家谈话,保证按照国家规定支付三倍工资,并且制定了详细的排班表,请求大家留下来。清扫的阿姨们是外包的,按工作量计费,但为了不出现用工荒,他也承诺支付给她们两倍工资。

掌宿的四位创始人

Davy的合伙人二笼事后回忆,他早在一月中旬就看到过关于发现新型冠状病毒的新闻。民宿是个靠天吃饭的行业,二笼也隐隐担心会不会影响到和武汉距离相对更近的南京,但和同行交流后,他发现大家都比较轻松,相信疫情很快会得到控制,这个春节不会有什么不同。

对掌宿来说,变化同样来得猝不及防,运营后台用清晰的数据,记录了巨变发生的全过程:

1月21日,收到50个取消订单的请求,运营部门发出异常警报。

1月22日,南京地区退订率超过40%,北京超过35%。

1月24日大年三十,将近80%的订单被取消。

1月26日,2月份几乎所有订单被取消。

1月27日,2月之后能被退订的订单全部取消……

一年里,民宿入住率的波动随季节、假期呈现周期性规律,失去了开年最大的旺季,几乎可以断定,整个2020年都不太可能有盈利,活下去就是胜利。

二笼在一篇自述文章中写道:“我从来没有想过,城市民宿行业的毁灭或者末日是什么样。很幸运,或者,很不幸。这个行业垮塌的一幕,我亲眼目睹了。”

掌宿的后台订单取消记录

还能撑多久?

比起关店,那些远离疫情中心的同行,日子也并没有更好过一点。随着大陆游客纷纷取消出游计划,波及范围变得越来越广。中国台湾垦丁的一家民宿,入住率只剩一成。纸质预订登记本上,全是被白色涂改液覆盖掉的订房记录,却没有新的笔迹填入。

Ostay民宿

海外民宿品牌Ostay在日本运营着700多间房源,中国游客占客源的四成,但进入二月以后,日本国内和整个东南亚游客的出行意愿都在降低,受此影响,他们的订单掉了一半。Ostay在泰国的200多间民宿,情况也类似,目前入住率下降了三成。

余丰里的客房内景

作为景区内的高端民宿,余丰里的客房单价在800到1600元一晚之间浮动,每关闭一天,就要损失4万左右的营业额,以此粗算,一个月损失上百万。

寒冬、腰斩这样的词已经不足以形容民宿行业的现状,“我们直接是被归零了”,金勰说。

还能撑多久?妥善处理好订单退款之后,这是每个民宿运营者问自己的第一个问题。

抗风险能力最低的,是2019年开业的新店。对他们来说,签约时的房租价格在高位,而大量资金用在前期投入上,还没有开始回流,一切储备都在低位,几乎承受不起任何波折。阳朔的一家民宿主在网上求助,据他描述,往年春节当地一房难求,他去年投资300多万开了一家店,其中有200多万是贷款和借款,现在仅仅是还贷压力已经让他不堪重负。

淇淇的“南国的孩子”民宿夜景

淇淇2018年在广西北海的涠洲岛租了一栋房子做民宿,是民宿业主中的个体户。封岛后,公共交通一度中断,她被取消了五次机票、一张高铁票,才终于得以离岛,回到成都的家里。这段时间,她甚至想过要不要重新去找个工作,用工资补贴自己的小店。

西湖边的民宿经营者告诉一条,他们的租金和杭州最高端的CBD写字楼相当,再加上竞争激烈,原本利润就很薄,2019年将将打平,半个月没有进账就已经难以为继,现在已经有些店主考虑要关店了。但更无奈的是,行业正值最低谷,前景又不明朗,连转让都没有人愿意接手,只能自己咬牙继续承担亏损。

Davy给我们算了更详细的一笔账:

他们在北京的房源,月租金平均在每套8000元左右,南京每套4000到5000元,单是租金成本,一个月就要120万到150万左右。而且年后是续租的高峰期,很多房子需要在最近付一个季度甚至半年的租金。

掌宿

除此之外,网费、办公室租赁、库房租赁、线上系统维护等等都是固定成本,几乎不会因为入住率降低而减少,每隔几天,都有新的账单被递到他手里。再算上额外高价采买的消毒用品,零零总总加起来,他们一个月至少需要200万的运营资金才能周转下去,这意味着如果掌宿什么也不做,公司支撑一个月都很困难。

比起资金上的损失,更让Davy担心的是,经此一役,从业者和消费者都会对行业失去信心,这才是比疫情更长久的打击。

年前,冲着翻倍工资,掌宿的外包团队中有8个清扫阿姨选择留在北京,但现在,她们没活干,没有收入,吃住都成问题。另一边,大多数农村都封闭了,连家也回不去,“都哭过好多次了。”Davy给她们安排了临时宿舍,又尽量找些活给她们干,比如趁着空置的时候,对重点房源做平时来不及做的深度整修和清洁,供她们维持基本生活。

Ostay的CEO郭洁琳也遇到了安抚员工的问题。疫情新闻最集中的那段时间,她在日本的一家店正好接待着来自武汉的客人,这引起了清扫人员的恐慌。直到客人用出行记录解释自己在封城前就离开了武汉,并且已经超过14天没有任何症状,才得以平息。

Ostay民宿

自救

疫情发生后,清华大学经济管理学院金融系教授朱武祥面向995家中小企业发放了问卷,其中涵盖了旅游、酒店、民宿行业,结果显示,34%的企业只能维持一个月,85%的企业最多维持三个月。

和大多数中小企业相比,民宿面临的前景则更加艰险。这一周,各个城市都明确规定了员工复工的时间点,大多在2月10日左右就可以恢复生产经营,但民宿一来不是社会刚需,二来会造成流动人口聚集,很多地区的政府通知文件上都写着:“即日起关停”、“开业时间另行通知。”

武汉“医生驿站”发起人接受央视专访

对于身处湖北等疫情严重地区的从业者来说,参与疫情救援就是自救的第一步。1月25日左右,武汉住宿业的小型从业者成立了行业联盟,统一调度,免费接待通勤受限的医务人员入住。

业主李丹没能在封城前回到武汉,但贡献出了自家民宿的门锁密码,住进她的店的是附近医院的护士,自带床单被套和消毒用品,在微信里一再和她表达感谢,表示会好好爱惜房子,离开时收拾得像没人住过一样。

然而由于不具备客房消毒能力,随着疫情的发展,这样的模式变得难以为继。1月30日,为了避免住客之间交叉感染,武汉的民宿联盟被解散。

一诺民宿和滞留长沙客人沟通入住

和湖北相邻的长沙,有不少武汉旅客滞留。一诺民宿主动在网络上发消息,拿出50间客房免费接待滞留的武汉人和医护人员,因为没法消毒,所以一间客房只能入住一次,住完封闭不再启用,等待疫情过后再统一做杀毒处理,贡献了自己停业前最后的能量。

厦门远离疫区,当地政府并没有强制民宿业主停业,只是规定不能接待外地游客,但对这个旅游热门目的地的商家来说,这依然意味着失去全部的客人。一家民宿原本正月十五之前都被订满,年前又全部被退掉,再加上每个月8万的房租、8个员工的工资,里外里损失了几十万。

老板王先生此前接待过来自湖北的旅游团,主动配合当地工作,去酒店隔离了14天。无恙返家后,他决定暂时关店止损,在朋友圈打折出售鹅绒被、欧舒丹洗护套装等物料。作为当地人,他说今年春节是他见过的厦门最冷清的样子。

谷町君员工开会商量疫情淡季对策

日本的谷町君民宿在疫情爆发后,把京都的店以极低的价格开放给滞留当地的中国旅客,一开始,这样做只是为了帮助同胞,但进入二月后,店里的退订量达到50%,降价变成了自救的方式。平时卖600到900元的民宿降到200元一间,两层的独栋由1200-3000元降为600元一天,最大折扣幅度达到二折,用CEO刘洋的话来说,“连清扫费都不够”,但他想着赚不到钱,积累一些好评也是好的。

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