香港写字楼也“撑不住”了!空置率大幅攀升,60个月新高!

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近日,香港房地产投资管理及服务公司仲量联行发布《12月香港地产市场观察》。该文件称,香港甲级写字楼最新空置率已上升至5.9%,创下连续60多月的新高。作为全球写字楼租金最贵的地区,香港高端写字楼一直都非常紧俏,甚至因为高价曾经逼走了香港证监会!全球最贵写字楼"撑不住"了香港楼价贵,是大家都知道事情。据说,香港人每晚睡在床上,总有种睡在一堆...

近日,香港房地产投资管理及服务公司仲量联行发布《12月香港地产市场观察》。该文件称,香港甲级写字楼最新空置率已上升至5.9%,创下连续60多月的新高。

香港写字楼也“撑不住”了!空置率大幅攀升,60个月新高! 新消费

作为全球写字楼租金最贵的地区,香港高端写字楼一直都非常紧俏,甚至因为高价曾经逼走了香港证监会!

全球最贵写字楼"撑不住"了

香港楼价贵,是大家都知道事情。据说,香港人每晚睡在床上,总有种睡在一堆人民币上的即视感。

事实上,虽然租房很贵,但比床还贵的,是中环白领们的办公桌!

要知道,香港中环已经连续4年摘得全球最贵写字楼的桂冠啦!

为此,很多好多大公司都陆续从中环搬走了......

但是令人惊喜的是,最近中环的租金下降了!!!

仲量联行发布《12月香港地产市场观察》指出,因局势和经济不明朗等因素持续影响香港写字楼市场,导致各区租赁活动疲弱。

11月份,整体写字楼租赁市场录得9.19万平方呎的负吸纳量,导致整体空置率升至5.9%,创下2014年香港“占中运动”以来的新高。

同时,11月写字楼租金跌势持续,当月平均租金环比下跌0.6%至每平方尺73.9港元。

值得一提的是,中环、湾仔/铜锣湾及尖沙嘴等核心区写字楼市场空置率均持续上升。香港中环的甲级写字楼自2018年10月开始连续13个月录得负吸纳量(即腾空面积大于新租赁面积),11月空置率更升至逾四年高位,达到3.5%。

今年上半年,中环刚刚蝉联全球最贵写字楼的桂冠。

美国房地产顾问公司世邦魏理仕发布的最新《全球主要写字楼租用成本》报告称,截止到今年3月底,中环甲级写字楼的租金为每年每平方呎322美元(约2515港币),如果以平方米计算,每年每平米的租金近2万7港币!

香港写字楼也“撑不住”了!空置率大幅攀升,60个月新高! 新消费

虽然在这份报告中,北京也两度上榜前十名,分别是北京金融街,以每年每平方呎187.77美元(约1470港币)排名第五,以及北京商务中心区,以每年每平方呎177.05美元(约1385港币)排名第六,但这两个地方的租金跟香港比,只是香港中环的六成。

榜单公布不久,香港中环的租金从4月份就开始下跌了。

据仲量联行数据显示,2019年10月,中环甲级写字楼租金跌至平均每年每平方呎1465港元,跌了5港元。(每年每平方呎省下一瓶矿泉水)

香港证监会也租不起中环了

人人都说香港是国际金融中心,香港中环更是因此闻名于世。可现实是,不少金融机构和会计师事务所却在逃离昂贵的中环。

作为四大会计师事务所之一的安永,去年撤出金钟中信大厦,搬到港岛东太古坊,据称每月可节约近400万港币的租金成本。

同样搬去太古坊的还有香港证监会!!!

今年年初,香港证监会向立法会提交的文件中显示,证监会将在2020年搬到太古坊港岛东中心,租金大约只是目前所在的长江集团中心的一半!

目前,香港证监会总部位于中环的长江集团中心(对,就是李嘉诚的那栋楼)。文件显示,2017年,香港证监会办公室租金支出为2.54亿港币。

而香港证监会即将租下的太古坊港岛东中心20万平方呎楼面(约1.86万平方米),涉及10层楼,预计呎租约55港元(即1平方米约526元人民币)。

以此计算,香港证监会新址的租金约为每月978万元人民币,相比于2017年超1800万元人民币的月租金可节省近一半。

近年来随着大量的中资金融机构进入香港市场,中环甲级写字楼租金亦水涨船高,迫使一些外资机构纷纷迁出中环。

2018年上半年,高盛将公司的后勤部门从中环中心搬到铜锣湾利园。(总部仍在中环)

据说,高盛总部所在的长江集团中心每平方呎180港币/月,而铜锣湾利园每平方呎只要60港币/月左右,这样一来成本开支一下子节约了60%!

这还不是唯一一家撤出中环的外资机构。

同样是美国五大投行之一的摩根大通,更是租下了呎租金仅30港币/月的观塘海滨汇!

法国巴黎银行则在高盛之前就已经从中环交易广场搬到鲗鱼涌林肯大厦。在这里,每平方呎的租金约为45港币/月。

外资机构的"搬离潮"在今年继续蔓延。

仲量联行商业部主管AlexBarnes指出,12月内租户纷纷于区内寻求更具成本效益的办公地点,而租赁活动亦主要受这个趋势所主导。除了租户继续倾向在中环区内物色更物有所值的办公地点外,港岛东和九龙东等非核心区市场空置率下跌。

仲量联行大中华区和香港研究部主管黄志辉则表示,由于内外环境因素继续影响投资气氛,写字楼投资市场持续淡静。最近成交的数个房屋均以折让价售出。不过,鉴于香港楼市在受压的情况下仍能维持稳健,故现在大部分潜在买家均持观望态度,预计2020年香港写字楼投资市场将聚焦具增值潜力的物业。

本文来自:中国基金报(chinafundnews)作者:安曼


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考虑到春节主要是家庭出游,对厨房的使用需求高,他们刚刚采买了大量厨房电器、厨具、餐具,还对房源做了集中修整。

掌宿的员工大多是外地人,节前,Davy一一和大家谈话,保证按照国家规定支付三倍工资,并且制定了详细的排班表,请求大家留下来。清扫的阿姨们是外包的,按工作量计费,但为了不出现用工荒,他也承诺支付给她们两倍工资。

掌宿的四位创始人

Davy的合伙人二笼事后回忆,他早在一月中旬就看到过关于发现新型冠状病毒的新闻。民宿是个靠天吃饭的行业,二笼也隐隐担心会不会影响到和武汉距离相对更近的南京,但和同行交流后,他发现大家都比较轻松,相信疫情很快会得到控制,这个春节不会有什么不同。

对掌宿来说,变化同样来得猝不及防,运营后台用清晰的数据,记录了巨变发生的全过程:

1月21日,收到50个取消订单的请求,运营部门发出异常警报。

1月22日,南京地区退订率超过40%,北京超过35%。

1月24日大年三十,将近80%的订单被取消。

1月26日,2月份几乎所有订单被取消。

1月27日,2月之后能被退订的订单全部取消……

一年里,民宿入住率的波动随季节、假期呈现周期性规律,失去了开年最大的旺季,几乎可以断定,整个2020年都不太可能有盈利,活下去就是胜利。

二笼在一篇自述文章中写道:“我从来没有想过,城市民宿行业的毁灭或者末日是什么样。很幸运,或者,很不幸。这个行业垮塌的一幕,我亲眼目睹了。”

掌宿的后台订单取消记录

还能撑多久?

比起关店,那些远离疫情中心的同行,日子也并没有更好过一点。随着大陆游客纷纷取消出游计划,波及范围变得越来越广。中国台湾垦丁的一家民宿,入住率只剩一成。纸质预订登记本上,全是被白色涂改液覆盖掉的订房记录,却没有新的笔迹填入。

Ostay民宿

海外民宿品牌Ostay在日本运营着700多间房源,中国游客占客源的四成,但进入二月以后,日本国内和整个东南亚游客的出行意愿都在降低,受此影响,他们的订单掉了一半。Ostay在泰国的200多间民宿,情况也类似,目前入住率下降了三成。

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作为景区内的高端民宿,余丰里的客房单价在800到1600元一晚之间浮动,每关闭一天,就要损失4万左右的营业额,以此粗算,一个月损失上百万。

寒冬、腰斩这样的词已经不足以形容民宿行业的现状,“我们直接是被归零了”,金勰说。

还能撑多久?妥善处理好订单退款之后,这是每个民宿运营者问自己的第一个问题。

抗风险能力最低的,是2019年开业的新店。对他们来说,签约时的房租价格在高位,而大量资金用在前期投入上,还没有开始回流,一切储备都在低位,几乎承受不起任何波折。阳朔的一家民宿主在网上求助,据他描述,往年春节当地一房难求,他去年投资300多万开了一家店,其中有200多万是贷款和借款,现在仅仅是还贷压力已经让他不堪重负。

淇淇的“南国的孩子”民宿夜景

淇淇2018年在广西北海的涠洲岛租了一栋房子做民宿,是民宿业主中的个体户。封岛后,公共交通一度中断,她被取消了五次机票、一张高铁票,才终于得以离岛,回到成都的家里。这段时间,她甚至想过要不要重新去找个工作,用工资补贴自己的小店。

西湖边的民宿经营者告诉一条,他们的租金和杭州最高端的CBD写字楼相当,再加上竞争激烈,原本利润就很薄,2019年将将打平,半个月没有进账就已经难以为继,现在已经有些店主考虑要关店了。但更无奈的是,行业正值最低谷,前景又不明朗,连转让都没有人愿意接手,只能自己咬牙继续承担亏损。

Davy给我们算了更详细的一笔账:

他们在北京的房源,月租金平均在每套8000元左右,南京每套4000到5000元,单是租金成本,一个月就要120万到150万左右。而且年后是续租的高峰期,很多房子需要在最近付一个季度甚至半年的租金。

掌宿

除此之外,网费、办公室租赁、库房租赁、线上系统维护等等都是固定成本,几乎不会因为入住率降低而减少,每隔几天,都有新的账单被递到他手里。再算上额外高价采买的消毒用品,零零总总加起来,他们一个月至少需要200万的运营资金才能周转下去,这意味着如果掌宿什么也不做,公司支撑一个月都很困难。

比起资金上的损失,更让Davy担心的是,经此一役,从业者和消费者都会对行业失去信心,这才是比疫情更长久的打击。

年前,冲着翻倍工资,掌宿的外包团队中有8个清扫阿姨选择留在北京,但现在,她们没活干,没有收入,吃住都成问题。另一边,大多数农村都封闭了,连家也回不去,“都哭过好多次了。”Davy给她们安排了临时宿舍,又尽量找些活给她们干,比如趁着空置的时候,对重点房源做平时来不及做的深度整修和清洁,供她们维持基本生活。

Ostay的CEO郭洁琳也遇到了安抚员工的问题。疫情新闻最集中的那段时间,她在日本的一家店正好接待着来自武汉的客人,这引起了清扫人员的恐慌。直到客人用出行记录解释自己在封城前就离开了武汉,并且已经超过14天没有任何症状,才得以平息。

Ostay民宿

自救

疫情发生后,清华大学经济管理学院金融系教授朱武祥面向995家中小企业发放了问卷,其中涵盖了旅游、酒店、民宿行业,结果显示,34%的企业只能维持一个月,85%的企业最多维持三个月。

和大多数中小企业相比,民宿面临的前景则更加艰险。这一周,各个城市都明确规定了员工复工的时间点,大多在2月10日左右就可以恢复生产经营,但民宿一来不是社会刚需,二来会造成流动人口聚集,很多地区的政府通知文件上都写着:“即日起关停”、“开业时间另行通知。”

武汉“医生驿站”发起人接受央视专访

对于身处湖北等疫情严重地区的从业者来说,参与疫情救援就是自救的第一步。1月25日左右,武汉住宿业的小型从业者成立了行业联盟,统一调度,免费接待通勤受限的医务人员入住。

业主李丹没能在封城前回到武汉,但贡献出了自家民宿的门锁密码,住进她的店的是附近医院的护士,自带床单被套和消毒用品,在微信里一再和她表达感谢,表示会好好爱惜房子,离开时收拾得像没人住过一样。

然而由于不具备客房消毒能力,随着疫情的发展,这样的模式变得难以为继。1月30日,为了避免住客之间交叉感染,武汉的民宿联盟被解散。

一诺民宿和滞留长沙客人沟通入住

和湖北相邻的长沙,有不少武汉旅客滞留。一诺民宿主动在网络上发消息,拿出50间客房免费接待滞留的武汉人和医护人员,因为没法消毒,所以一间客房只能入住一次,住完封闭不再启用,等待疫情过后再统一做杀毒处理,贡献了自己停业前最后的能量。

厦门远离疫区,当地政府并没有强制民宿业主停业,只是规定不能接待外地游客,但对这个旅游热门目的地的商家来说,这依然意味着失去全部的客人。一家民宿原本正月十五之前都被订满,年前又全部被退掉,再加上每个月8万的房租、8个员工的工资,里外里损失了几十万。

老板王先生此前接待过来自湖北的旅游团,主动配合当地工作,去酒店隔离了14天。无恙返家后,他决定暂时关店止损,在朋友圈打折出售鹅绒被、欧舒丹洗护套装等物料。作为当地人,他说今年春节是他见过的厦门最冷清的样子。

谷町君员工开会商量疫情淡季对策

日本的谷町君民宿在疫情爆发后,把京都的店以极低的价格开放给滞留当地的中国旅客,一开始,这样做只是为了帮助同胞,但进入二月后,店里的退订量达到50%,降价变成了自救的方式。平时卖600到900元的民宿降到200元一间,两层的独栋由1200-3000元降为600元一天,最大折扣幅度达到二折,用CEO刘洋的话来说,“连清扫费都不够”,但他想着赚不到钱,积累一些好评也是好的。

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