海南一“菜篮子”民生工程遭查封令企业停摆

柳眉 / 泛商业 / 3周前 /
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导读

海南东恒置业投资有限公司(下称东恒置业公司)负责人近日向媒体反映,该公司于2014年依据市政府文件,足额缴纳了包括增容费等在内的款项后按照规制投资建设了东方市城东农贸市场项目,却因当地有关部门再次收取近3500万元的增容费等未成而请求东方市法院强制执行。遭查封后,该民生工程停滞,企业停摆。已缴齐增容费并通过项目审批,又被要求“补缴”在八所镇东方大道北侧,有一...

海南东恒置业投资有限公司(下称东恒置业公司)负责人近日向媒体反映,该公司于2014年依据市政府文件,足额缴纳了包括增容费等在内的款项后按照规制投资建设了东方市城东农贸市场项目,却因当地有关部门再次收取近3500万元的增容费等未成而请求东方市法院强制执行。遭查封后,该民生工程停滞,企业停摆。

已缴齐增容费并通过项目审批,又被要求“补缴”

在八所镇东方大道北侧,有一座墙漆黯淡、玻璃破碎的城东农贸市场大楼进入杂草过腰的院内就能看到农贸市场前足球场大小的地基深坑,数十丛锈迹斑斑的钢筋直指天空……

海南一“菜篮子”民生工程遭查封令企业停摆 泛商业

图为农贸市场大楼和产权式酒店基桩

为说清事情的来龙去脉,追溯至9年前。据了解,2012年8月1日,东方市政府下发了《东方市政府关于加快土地开发及规范工程报建的通知》{东府(2012)101号}。该文件规定,土地闲置费包含增容费、土地用途变更费。该文件还规定,符合规划的土地使用权人可以将土地转让给有资质的开发企业进行整合开发。被整合的宗地属闲置的,由市国土局按照规定做闲置处理后,依法办理变更登记。

2014年1月6日,东恒置业公司根据“东府(2012)101号文件”的有关规定,代王某列、黄某平等5名自然人缴纳了包括土地增容费、土地用途变更费在内的土地闲置费共计354.83万元,并按2.8容积率缴纳相关税费后,市国土资源局(下称市国土局)将土地使用权过户到东恒置业公司名下,并于2015年12月14日为该公司颁发了《国有土地使用证》。土地性质由原来的住宅用地变为该证载明的“批发、零售用地”。

2016年7月28日,市住建局下发了《东方市住房和城乡建设局城东农贸市场报建方案及应用太阳能补偿建筑面积公示》,对东恒置业公司所报建方案的用地面积、容积率等进行公示,其中公示的容积率为2.8。

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11月24日和12月29日,市住建局为东恒置业公司颁发了城东农贸市场项目的《建设工程规划许可证》和《建设施工许可证》。该公司随后开工建设,但在申请产权式酒店的《建设工程规划许可证》时,却遇到了问题:市住建局通知该公司,国土部门提出项目用地的增容费事宜解决后,方可报建。

这让东恒置业公司百思不得其解:“土地增容费早已缴纳且土地用途早已改变,怎么还有问题?我公司早在2014年就依据东方市政府下发的东府(2012)101号文件规定,足额缴纳了包含增容费、土地用途变更费的土地闲置费等354.83万元,并按2.8容积率缴纳了相关税费。如果再收增容费等,就是重复处罚啊!”

东恒置业公司提出五点质疑

2017年5月23日,市国土局作出《东方市国土资源局关于缴纳土地用途变更与增加容积率补交地价款的通知》。该通知载明,为尽快完成东恒置业公司用地改变土地用途及增加容积率补交地价款的整改工作,我局委托海南汇德土地房地产评估咨询有限公司对该地块进行评估,依据评估结果,你公司面积为12341.66平方米宗地,改变土地用途及增加容积率应补交地价款为3496.64万元。现请你公司自收到通知之日起于15个工作日内,将有关款项转入东方市财政局财政性资金账户后,到我局办理相关手续。逾期未交,我局将按有关规定处理。

2017年9月20日,市国土局作出《东方市国土资源局关于补缴土地用途变更与增加容积率地价款的决定书》(下称“决定书”)。

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对于该“决定”,东恒置业公司负责人认为至少存在五点疑问:

第一、评估程序违法。评估公司是市国土局单方指定的,属于暗箱操作,东恒置业公司对评估过程也一无所知,甚至,该局至今仍未送达该《评估报告》给东恒置业公司。依据法律规定,未按法定程序获得的《评估报告》,不能作为“决定书”的依据。

第二、《评估报告》的参数错误。市国土局将土地使用权过户到东恒置业公司名下的时间是2014年,那时候是以2009年的基准地价为参数的,但评估公司所采用的却是以2016年的基准地价为参数的,这就造成了“决定书”所确定的补交地价款总价畸高。

第三、市国土局违背了公平的原则。2014年东方市基准地价为每亩114万元,市场土地流通价约为每亩120万元,直到2019年7月,同涉案土地邻近的2018——06号地块的挂牌出让地价才每亩177.35万元,2021年6月24日,与涉案土地相邻的卢某标的一块地的用途变更及容积率调整补交款却仅为每亩33.21万元,而东恒置业公司的土地使用权过户时间是2014年,但市国土局让补缴的价款竟高达每亩189万元。

第四、市国土局违背了“法不溯既往”的原则。东恒置业公司是在2014年依据东方市政府下发的东府[2012]101号文件足额缴纳了包括增容费等在内的土地闲置费等,但在2017年市政府才下发了《关于废止东府[2012]101号文的批复》终止了缴纳土地闲置费,开始缴纳增容费,那么,根据“法不溯及既往”的原则,市国土局强收增容费等就违背了“法不溯既往”的原则。

第五、市国土局违反了“一事不再罚”原则。2014年东恒置业公司依据东府(2012)101号文件已经缴纳了包含了土地增容费等的土地闲置费等共计354.83万元,而市国土局再收增容费等,显然就违反了“一事不再罚”的原则。

据了解,在市国土局下发“决定”后,东恒置业公司与其进行了几个月的交涉,但毫无结果。

两级法院的执行裁定不一致

2018年5月15日,市国土局向市法院申请了强制执行。8月16日,市法院作出(2018)琼9007执970号之一《执行裁定书》,查封了东恒置业公司项目建设用地的使用权。

对此,东恒置业公司负责人提出了异议:市法院认定事实不清。因为产权式酒店尚未建设,且涉案土地已建的农贸市场的建筑面积不足0.8容积率,而市国土局按2.8容积率对东恒置业公司作出“决定书”,那么,市法院面对市国土局的执行申请,不查明事实直接查封,就是对一个尚未发生的所谓违法行为进行了强制执行。而这却产生了严重后果:直接导致项目的停滞,进而产生了一系列恶果。

2020年8月5日,东恒置业公司向市法院提交了《关于请求对我公司应补缴的土地增容费进行重新评审并作出正确决定的申请书》。8月11日,市法院召集市自然资源和规划局(由市国土局和规划局合并而成,下称:市自规局)和东恒置业公司召开协调会,试图化解矛盾、解决问题,但无结果。

8月27日,市法院致函市自规局:本院认为可能存在重复处罚等问题,建议贵单位对被执行人东恒置业公司提出的申请作出处理。

2020年9月24日,市自规局给市法院复函。大意为:

一、《东方市城镇土地定级及基准地价评估成果报告》于2014年7月10日颁布实施,该基准地价以2013年7月1日为基准为评估期日,该基准地价的基准日与本次估价期日相近,评估结果参数不存在错误的情况。

二、根据《城镇土地估价规程》,因此,本次评估结果未存在造成土地价格虚高的情况。

三、根据上级要求,对该宗土地收缴土地闲置费和土地用途变更与容积率调整费用,不属于“一事多罚”。

四、为了解决该宗地的执行问题,需要重新对评估内容进行评审,我局给予支持,建议由法院进行委托。

2020年12月25日,东方市法院召开听证会后作出(2020)琼9007执970号之三《执行裁定书》,认为申请执行人作出再次补交地价款决定的行政行为,存在评估程序违法、重复处罚、执法不公等情况,明显违法,并损害被执行人的合法权益。依照《最高法院关于适用<行政诉讼法>的解释》第160条规定,裁定不予执行。

2021年2月8日, 市自规局向海南省第二中级法院提交了《执行监督申请书》,5月10日,省二中院作出(2021)琼97执监1号《行裁定书》认为:(2020)琼9007执970号之三执行裁定没有法律依据,将其撤销。

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东恒置业公司对此有自己的看法:市法院在执行中查明了事实并确认了市国土局的处罚存在程序违法等诸多问题,且终止了执行,这维护了正义;但纵览省二中院的《裁定书》,可见其只是对本案作了程序上的审查即作出了上述裁定,而未对东方市法院所作的之三《裁定书》确认的市国土局存在的“程序违法、重复处罚、执法不公,并损害被执行人合法权益”的行为进行审查及判定,那么,该院为什么撤销了之三裁定而支持市国土局的违法行政行为呢?既然东方市法院已经查明市国土局存在上述问题,那么能否将此案交由行政审判庭对市国土局的具体行政行为是否合法进行了审查呢?因为依照相关法律,市法院应该进行立案审理,总不能由东恒置业公司来承担市国土局违法行政的严重后果吧!

何况,东恒置业公司没有在法定期限内提起行政复议或诉讼是有原因的:一是出于对民告官可能产生的严重后果的恐惧,尤其是东恒置业公司已经在东方市地界投入了1亿多元,顾虑重重就想通过调解解决。二是一直想通过协调解决而被“忽悠了”进而错过了起诉期。在“决定”下达之初,东恒置业公司就向市国土局提出了异议,该单位的领导也答应协调解决,所以就耐心等待,一直以为会等来该局自行纠错的结果,以至于在等待中失去了时效,而该局却在未告知东恒置业公司调解和领导研究的结果的情况下,就向市法院申请了强制执行。

农贸市场项目停滞

据记者了解,市法院查封农贸市场项目的土地使用权和东恒置业公司的帐户后,该公司无法取得产权式酒店的《规划许可证》等,项目只能停滞,这也危及到了农贸市场的经营,该市场开业2个月后就关了门。该公司的资金链也彻底断裂了,造成总投入1亿多元的项目全面停工,公司也处于近乎死亡状态。而恶果远不止如此,其无法支付工程款,尚欠1000多万元,无法偿还银行贷款,还欠1300多万元,更支付不起高额的罚息、违约金,还要面对接踵而来的讨债官司……

“农贸市场项目和我公司的现状,都是因为市国土局违法行政并申请强制执行和市法院未查明真相就查封了我公司的项目用地权、冻结了我公司的帐户造成的。我们认为东恒置业公司是无辜的,不该受到处罚,而市国土局是在违法行政,法律不该保护、支持他们的违法行政行为!”东恒置业公司法定代表人倪某丽激动地说:“我们恳请东方市政府从保护当地营商环境、保护企业合法权益的高度出发,督促市自规局依法委托评估机构,重新做出合法的《评估报告》,并据此作出正确的‘决定’。更希望市法院启动审理程序,从保护人民群众的合法权益出发,依法撤销原市国土局作出的违法‘决定’,给我公司留一条活路!”

带着东恒置业公司所反映的问题,记者曾到市自规局进行核实,并希望该局主管领导就该公司反映的主要问题予以解答。可截至发稿,其未予回应。

东方市有关人士指出,农贸市场项目的结局是要么重生,要么“烂尾”彻底死亡。而死亡的结局,将是土地使用权被收回且极可能再被卖掉,但因此而产生的后果则不敢想象。

法律界权威人士指出,按照中央精神,应让每一个人民群众在司法案件中感受到公平正义。本案所在的地方有关部门,应本着“以事实为依据,以法律为准绳”的行政执法原则,公平、公正地解决东方市城东农贸市场项目问题,不仅可以营造良好的营商环境,维护民营企业的合法权益,还可以使其先“活”过来,进而为服务一方百姓、提振地方经济做出应有的贡献。(李辰)

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