对未来民宿的畅想

晏东胜：现任上海比庐信息科技有限公司董事长。二十年房地产开发经验，先后担任万科集团项目主管，上海富友地产总经理，浙江同策董事长，杉杉资本董事长，上海证大投资CEO，赛马资本联席CEO。作为浙江同策创始人之一，3年时间将同策打造成浙江省行业第一名。后来跨界进入投资和互联网领域，拥有七年互联网创业与投资经验。

逆城市化和城市化将长期共存

随着中国经济的不断发展，中国人的旅游方式也从“上车睡觉，下车拍照”的观光旅游变成了“修身养性”的休闲度假旅游。人们将花费成倍的时间融入当地的环境，体验当地的生活，享受当地风土人情。前几年我投资了几个太湖边的小木屋，有空就会带着家人去那边度假。我的木屋旁边有很多民宿，在2016年以前民宿还并不多，各家民宿生意都不错。后来民宿盲目投资的很多，讲情怀的太多，同质化严重，盈利的民宿也越来越少。其实民宿盈利并不可耻，只有盈利的项目才是可持续的，才能建造更好的民宿，提供更好的服务，给每一位客人带来不一样的体验。

这几年虽然一直从事互联网和投资领域，但我对民宿是有深深的情感的。虽然我们都生活在城市中，但我更渴望的是回到乡村，回归自然的生活。和我有着一样想法的人不在少数，我们看到很多发达国家甚至中国，除了城市化的趋势，逆城市化趋势也出现了。因为城市生活成本越来越高，节奏越来越快，很多人已经不再适应城市生活，开始逃离城市。而且随着互联网和5G通信的快速发展，远程医疗、远程教育已经走入生活，在家办公也不再是梦想，农村也能够买到便宜的电商产品，城市已经不再是我们便捷生活，方便工作的唯一选择。说到底是技术的进步让不同空间的成本差异无限趋于零了，而城市中高企的房价和过快的生活节奏最终会驱使部分人重新回到农村。即便是生活在城市里的人度假想到的地方也多数是远郊乡村或者风景优美的地方，而旅游产业的蓬勃发展也将带动现代农村的繁荣，务农不再是农村人唯一的工作模式，做旅游服务、电商贸易等新兴行业也越来越成为农村人的新的工作选项，以前困扰我们的“三农”问题很可能也被一并解决，这也是现在我国政府实施乡村振兴战略的主要目的。

真正适合未来民宿的建筑产品太少了

我找到许多志同道合的人想要一起做不一样的民宿产品，我们考察了一年，看过了许多不同类型的建筑产品：木结构、钢结构、PC、模块化。每个产品都有各自的特点，但我感觉或多或少对于民宿来说都有些不太适合。PC是预制混凝土技术，不便于运输，而且只能用于永久建筑，对于民宿来说很多是临时建筑，并不适合；模块化建筑安装速度快，但整个产品体积大，运输不方便，成本也相对较高；钢结构和木结构运输都很方便，也能做临时建筑，但现场作业时间太长，时间成本不划算。我一直在寻找的理想中的未来民宿建筑必须具备几个特点：首先她必须便于运输，才能去到山郊野外；其次，她必须安装非常方便，因为这样才能大量降低对工人的要求，降低时间成本和安装成本。科技进步不断解放人类的双手，产业革命也是通过机器取代人力，未来人工成本肯定会越来越贵，好的技工越来越难找，所以现场大量手工作业的生产方式肯定不是长久之计；第三，她必须能反复拆建。这样她作为临时建筑，能适合各种政策环境；其次她能作为融资租赁的标的，给我们提供更多的融资解决方案；如果某个项目实在运营不下去，我们还能把她迁移到别的地方继续运营；第四，她必须还能提供一定的个性化方案，不能千篇一律；最后，考虑到投资收益，她的成本还不能太高，其实在国外大部分民宿产品都会比同档次的酒店价格更低，这也是吸引旅客最关键的因素。同时满足这几个条件其实是非常困难的。虽然我做民宿起点是情怀，但要做好民宿靠的是好的产品和商业模式。我们希望通过好的建筑产品来降低我们的财务成本和时间成本。但所有民宿投资的财务模型都是基于一定的客房入住率，入住率其实都是我们拍脑袋定的，运营前没人会知道到底是多少。如果入住率达不到怎么办？这个不确定性是我们投资民宿无法解决的问题，后来直到找到一家刚成立的新型建筑公司，他们刚好研发了一套可拆卸的乐高积木式的建筑产品，上述谈到的问题才得到解决。未来我们要建一个民宿，只要找到一块风景优美的土地，办好相关证照，我们甚至不需要做固定资产投资，就会有融资租赁公司和专业建筑公司帮我们建好，我们只要做好民宿的运营即可，整个民宿的运营可以变得更加轻盈，对抗市场风险的能力也更强。

可拆卸的乐高建筑（简盒授权）

民宿作为未来第四空间大有可为

美国社会学家欧登伯格（Ray Oldenburg）曾经提出第三空间的概念，他称家庭居住空间为第一空间，职场为第二空间，而城市的酒吧、咖啡店、博物馆、图书馆、公园等公共空间为第三空间。

以前由于科技发展水平和生产关系的原因，三个空间是非常独立的。但现在我们观察到这三个空间的区别却越来越模糊。随着科技的发展，很多我们想象不到的技术已经越来越普及。互联网的出现让信息交互的时空成本变为零，我们足不出户已经可以满足全部生活所需，甚至可以在家办公、购物、娱乐、学习。随着5G时代、VR技术的逐步成熟，我们可以在家和同事们开一场全息会议，也可以在家看一场身临其境的电影，还可以在网上逛街购物买到所有想买的东西，你甚至可以在家里接受远程教育完成学业。未来我们完全可以在高山之巅、阔水之滨的山间民宿住一段时间进行工作、学习和生活。真实的风景和山野趣味你是无法虚拟体验和打包带走的，你只能实地体验，所以我很看好这个第四空间。现在的建筑技术已经能够使我们很方便地将建筑从一个地点移动到另一个地点，建筑已经从不动产变成可移动的设备，不再被地点所束缚，甚至将会超越手机和汽车占据人类更多的时间和空间。而作为第四空间载体的建筑通过智能家居的加持将会更懂得我们的客户，带来新的商业模式和机会，为未来带来无限可能！